Achtergrond
De transformatie van vastgoed is momenteel een veelbesproken onderwerp. Het groeiende overaanbod van commercieel vastgoed en de langdurige leegstand van panden hebben transformatie tot een 'hot topic' gemaakt. Om als kantoorpand 'kansrijk' te worden tussen het grote aanbod adviseren vastgoedmakelaars om kantoorpanden om te bouwen of een nieuwe bestemming te geven. Transformatie brengt naast verbouwingskosten potentieel ook fiscale kosten met zich mee. Naast potentiele niet-aftrekbare btw kan ook de zogenaamde integratieheffing een belangrijke fiscale kostenpost vormen. Indien sprake is van een integratieheffing bij het btw-vrijgesteld in gebruik nemen van een pand kan de btw op de kosten tijdens de bouw in aftrek worden gebracht. Op het moment dat het verbouwde pand in gebruik wordt genomen dient de ondernemer btw af te dragen over de totale voortbrengingskosten van het pand (inclusief personeelskosten en de waarde van de grond). Het afdragen van btw over de grondwaarde doet veelal het meeste pijn. Over deze grond is namelijk in veel gevallen in het verleden overdrachtsbelasting betaald en geen btw. Een integratieheffing doet zich alleen voor wanneer de transformatie heeft geleid tot een 'nieuw vervaardigde onroerende zaak' voor de btw. Daarnaast is alleen sprake van een integratieheffing indien het pand wordt aangewend voor btw-vrijgestelde prestaties zoals bijvoorbeeld huurwoningen die btw- vrijgesteld worden verhuurd.
Kamervragen
Dat de transformatie van kantoorpanden niet alleen de vastgoed- en fiscale wereld bezighoudt blijkt uit de Kamervragen die onlangs zijn gesteld door leden van de PvdA en D66. De vragen werden gesteld naar aanleiding van het onderzoek 'Transformatie kantoren gaat niet vanzelf'. In dit onderzoek van het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties en acht Nederlandse gemeenten werd gekeken naar de transformaties van kantoren naar (huur)woningen en de daarin gesignaleerde fiscale knelpunten.
Allereerst werd gevraagd aan de staatssecretaris van Financiën, mr. drs. F.H.H. Weekers, of hij het eens is met de stelling dat bij transformatie van kantoren naar huurwoningen in feite twee keer btw wordt betaald en dat daardoor de kosten voor het realiseren van huurwoningen kunnen oplopen. Verder werd gevraagd of de staatssecretaris geen andere mogelijkheden ziet om langs fiscale weg de transformatie van kantoorpanden te stimuleren. Zeker aangezien gegeven is dat afschaffing van de integratieheffing geen optie is. Zo werd voorgesteld om de fiscale kwalificatie 'nieuw vervaardigd onroerend goed' niet toe te passen op getransformeerde kantoorpanden. Ook werd geopperd om de vrijstelling van overdrachtsbelasting bij doorverkoop van commercieel vastgoed van zes maanden naar twaalf maanden te verlengen, zoals reeds geldt bij de doorverkoop van woningen.
Visie staatssecretaris
Het punt van dubbele btw heffing heeft de staatssecretaris bestreden. Op een kantoorpand dat voor belaste prestaties is gebruikt drukt namelijk geen btw meer. In de gevallen waar het pand voor vrijgestelde prestaties is gebruikt drukt weliswaar nog btw op het pand maar deze wordt vaak in de verhuurprijs doorberekend. Deze doorberekening is een compensatie voor de niet-aftrekbare btw.
Daarnaast benadrukte hij dat een transformatie niet per definitie tot een 'nieuw goed' hoeft te leiden en dus ook niet tot een integratieheffing. De feiten zijn wat ze zijn of het nu gaat om de transformatie van een kantoorpand of andere transformaties en kunnen niet anders worden aangeduid. Het verlengen van de termijn van vrijstelling van overdrachtsbelasting heeft geen effect bij transformatie aangezien er geen overdrachtsbelasting verschuldigd is. Verder is het kabinet terughoudend met het introduceren van nieuwe fiscale instrumenten. Maar ook de beperkingen uit hoofde van Europese regelgeving en budgettaire overwegingen spelen een rol. Wat fiscaal wel mogelijk kan, is zonder meer afschrijven tot WOZ waarde op verhuurde kantoorpanden en het in aftrek brengen van de kosten, ook bij leegstand. Tot slot wees de staatssecretaris op de zaak over de maatstaf van heffing bij integratieheffing die momenteel bij het Europese Hof van Justitie ligt. Een negatieve beslissing zou positief voor de markt zijn.
Wilt u meer informatie over dit onderwerp, neemt u dan contact op met Henk de Graaf (henk.degraaf@vmwtaxand.nl) of Pablo Hoezen (Pablo.hoezen@vmwtaxand.nl).
« Terug |
English
Nederlands